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Lease renewals

 

뉴질랜드의 상가 임대 계약서는 대부분 Auckland District Law Society 에서 나오는 Deed of Lease 서류로 되어 있습니다. 가장 기본적인 내용중에 하나가 Renewal (갱신) 입니다. 건물주와 세입자 사이에 몇년마다 임대 기간을 연장할지 아니면 종료할지를 결정하는 날자가 명기되어 있는데 이 권리는 세입자가 결정을 하게 됩니다. 대부분의 세입자는 임대기간을 연장하겠지만 비지니스 상황이 좋지 않을때는 세입자가 이 시점에 임대를 종료할수가 있습니다. 세입자의 상황을 미리 체크하여 연장을 원하면 건물주의 변호사에게 Lease Renewal (임대기간 연장) 서류 작성을 의뢰합니다.

Rent reviews

임대료를 조정 (대부분은 인상검토) 하는것으로매년 또는 몇년에 한번씩 하게 됩니다. 조정 방식은 시장상황에 따른 Market Review 나 물가 상승률을 보고 하는 CPI Review 가 있습니다. 조금이라도 인상해야하는 건물주와 가능하면 안올리기를 원하는 세입자 사이에 타협이 중요한 시기 입니다. 건물의 자산 가치를 올리기 위해서는 세입자와 적절한 합의가 꼭  필요함으로 프로퍼티 메니저의 중계 역할이 아주 중요하다고 볼수 있습니다. 조정이 이루어지면 거기에 따른 기록 서류를 증빙으로 만들어 두게 됩니다.

Rent collection

 

임대료를 받는 방식은 두가지로 해 드리고 있습니다. 일반적인 방식은 저희 회사에서 임대료를 받아서 메니지먼트 수수료를 제외한후 건물주의 은행구좌로 입금을 해 드리는 방식과 임대료를 직접 건물주의 은행구좌로 받으시되 입금이 늦어지거나 연체가 있을경우 프로퍼티 메니저를 통해서 세입자와의 중계 역할을 요청하는 방식이 있습니다. 어떤 방식이 적합한지는 상담을 통해서 공감대가 형성되는 방식으로 하게됩니다. 임대료 연체가 반복적이며 기간이 길어지면 그에따른 이자를 청구하거나 한두달 밀리게되면 법적인 조치를 취하게 됩니다. 
 

Invoicing

 

세입자들에게 렌트와 아웃고잉 (Council Rates, Body Cooporate Levy, etc) 등 모든 비용 청구에 대한 인보이스와 비용정리 내용에 관한 정산서 (statement) 를 발행 함으로서 GST (부과세) 또는 연말 정산에 세금 목적으로 정리가 잘 될수 있도록 합니다. 아웃고잉의 경우 1년간의 예산을 세워서 월단위로 금액을 일정하게 나눈다음 매월 렌트비와 아웃고잉을 같이 청구하는 방법을 추천합니다. 일시불로 목돈을 내는것은 세입자에게 부담이 되며 건물주의 재정 또한 어려워 집니다.

Property inspection

 

건물의 상황에 따라 정기적 또는 부정기적으로 건물과 세입자를 방문 합니다. 경우에 따라서는 아무런 문제가 없던 건물의 하자가 갑자기 발생되기도 하며 세입자와의 이슈도 갑자기 생기기도 합니다. 특히 건물이 파손 되거나 시설물이 고장이 날 경우 누가 고쳐야 할지 애매한 영역이 있을수 있습니다. 리스 계약서에 따른 내용임에도 불구하고 회색지대가 있어서 지혜롭게 판단하여 일의 방향을 선택하여야 합니다. 경우에 따라서는 건물보험이 적용 됩니다. 

BWOF

 

건물의 시설에 따라서 BWOF (Building Warrant Of Fitness) 를 요구합니다. 자동차와 마찬가지로 특정한 시설은 정기적으로 점검을 하여 이상이 있는 경우 수리를 해서 안전을 제공하기 위함 입니다. 예를들면 건물에 Lift (엘리베이터)가 있으면 정기적으로 체크하고 고장시 부품을 교체하고 매년 허가증 (certificate) 를 받는 방식 입니다. 따라서 BWOF 가 필요한 건물이 있고 그렇지 않은 빌딩이 있습니다.

Recovery of operating expenses

 

재산세 (Council Rates), Body Corporate Levy (관리비), 건물보험 (Building insurance), BWOF, 건물 보수 (Property maintenance) 등의 비용이 인상될 경우 필요에 따라 1년에 한번씩 정산하여 세입자에게 예산이 초과한 비용을 징수하거나 남은 금액은 돌려주는, 연간 지출 정산을 하고 거기에 따른 새로운 예산을 책정하여 세입자에게 통보해 줍니다.

Lease negotiations

 

새로운 세입자에게 임대를 놓는 경우에 변호사의 도움을 받아서 모든 조건을 상담하고 체크하기에는 시간과 금전적으로 많은 부담이 있습니다. 따라서 최종적인 변호사의 서류 작성 이전에 충분한 조율을 해드리며 계약서 조건에 대한 궁금한 사항을 자세하게 이해시켜 드립니다. 필요시 에이전트의 역할을 담당할 수도 있습니다. 한번 체결된 계약은 중간에 내용을 수정하기가 쉽지 않으므로 사전에 충분한 합의가 필요합니다.

Tenant liaison

 

​상가나 오피스 빌딩을 가지고 계신분들이 프로퍼티 메니저를 원하는 가장 큰 이유중의 하나는 세입자와의 직접적인 만남을 부담스러워하기 때문입니다. 특히 상법에 대한 일반적 지식이 없거나 문화의 차이 등으로 자칫 세입자와의 관계가 아주 불편해 지기도 합니다. 따라서 건물주의 대변인 으로서 세입자와의 신속한 중재를 도와줌으로 건물주에게는 실질적인 상담자가 되며 세입자 에게는 신속한 도움을 주는 매우 중요한 역할입니다.